Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist ein wichtiger Kostenfaktor bei der Wohnungssuche in Berlin. Seit der Gesetzesreform 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. Für Mieter hat sich dadurch vieles geändert – doch es gibt weiterhin Ausnahmen und Sonderregelungen, die für Verwirrung sorgen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wer in Berlin wann die Maklerprovision zahlen muss, wie hoch die Courtage sein darf und worauf Sie bei der Wohnungssuche achten sollten, um nicht unerwartet zur Kasse gebeten zu werden.
Das Bestellerprinzip wurde 2015 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Es besagt, dass derjenige, der den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung beauftragt, auch die Provision zu zahlen hat. In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt, muss der Vermieter die Maklerprovision zahlen – nicht der Mieter. Der Mieter ist dann von der Zahlung der Provision befreit, es sei denn, er hat den Makler selbst beauftragt. Das Bestellerprinzip hat die Wohnungssuche für Mieter in Berlin deutlich entlastet – die Provision ist nicht mehr automatisch auf den Mieter abwälzbar.
Trotz des Bestellerprinzips gibt es Situationen, in denen der Mieter die Maklerprovision zahlen muss. Dies ist der Fall, wenn:
In der Regel wird die Maklerprovision bei der Wohnungssuche in Berlin jedoch vom Vermieter getragen, da dieser den Makler beauftragt hat.
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt, aber es gibt übliche Sätze. In Berlin beträgt die Courtage in der Regel zwischen 2 und 3 Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 Prozent). Bei der Berechnung wird die Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Nebenkosten) mit einem Faktor multipliziert – oft 2,38 oder 2,86 (inklusive Mehrwertsteuer). Ein Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro und einem Faktor von 2,38 beträgt die Provision 2.380 Euro (inklusive MwSt.). Die genaue Höhe kann je nach Makler und Vertrag variieren – Sie sollten sich immer vorab über die Provision informieren und diese schriftlich bestätigen lassen.
Die Maklerprovision bezieht sich ausschließlich auf die Vermittlungsleistung des Maklers. Sie umfasst nicht die Nebenkosten der Wohnung (wie Heizung, Wasser, Müllgebühren) oder andere Kosten, die im Mietvertrag geregelt sind. Die Provision wird in der Regel bei Abschluss des Mietvertrags fällig – also nachdem Sie die Wohnung gefunden und den Vertrag unterschrieben haben. Achten Sie darauf, dass die Provision nicht im Voraus verlangt werden darf – das ist gesetzlich untersagt. Die Zahlung erfolgt nach Unterzeichnung des Mietvertrags und nach Erhalt der Provisionsrechnung.
Nicht alle Wohnungen in Berlin werden über Makler vermittelt. Viele Vermieter inserieren ihre Wohnungen selbst auf Portalen wie ImmobilienScout24, eBay Kleinanzeigen oder in lokalen Zeitungen. Bei einer direkten Vermietung ohne Makler entfällt die Provision vollständig – Sie zahlen nur die Miete und die Nebenkosten. Das kann eine erhebliche Ersparnis bedeuten. Allerdings ist die Konkurrenz bei provisionsfreien Wohnungen oft besonders hoch – Sie sollten also schnell reagieren und alle Unterlagen (Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) bereits bei der Besichtigung parat haben.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses gelten andere Regelungen. Hier zahlt in der Regel der Käufer die Maklerprovision, da der Makler vom Verkäufer beauftragt wird, aber die Provision auf den Käufer abgewälzt wird. Die Höhe der Provision ist Verhandlungssache und kann zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Auch hier gilt: Informieren Sie sich vorab über die Kosten und lassen Sie sich alle Konditionen schriftlich geben. Bei Immobilienkäufen in Berlin sollten Sie die Maklerprovision in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen – sie kann schnell mehrere tausend Euro ausmachen.
Als Mieter haben Sie klare Rechte in Bezug auf die Maklerprovision. Der Makler muss Sie vor Vertragsabschluss über die Höhe der Provision informieren – andernfalls ist die Provisionszahlung unwirksam. Sie haben das Recht, die Provisionsrechnung zu prüfen und bei Zweifeln die Berechnung zu hinterfragen. Wenn Sie die Provision zu Unrecht gezahlt haben, können Sie diese zurückfordern. Bei Streitigkeiten mit dem Makler oder Vermieter können Sie sich an die Schlichtungsstelle für Maklerangelegenheiten wenden oder rechtliche Schritte einleiten. Ein Mieterverein kann Sie hierbei unterstützen und beraten.
Fazit: Die Maklerprovision in Berlin ist seit der Einführung des Bestellerprinzips klar geregelt – in den meisten Fällen zahlt der Vermieter die Courtage. Mieter sollten sich dennoch über die genauen Regelungen informieren und bei Vertragsabschluss darauf achten, keine ungewollten Zahlungspflichten einzugehen. Bei provisionsfreien Wohnungen sparen Sie bares Geld – nutzen Sie die Chancen und seien Sie bei der Wohnungssuche wachsam. Wer seine Rechte kennt, kann bei der Maklerprovision viel Geld sparen und unangenehme Überraschungen vermeiden.